Sakrätt och lagfart
Hager kap 6, Grauers kap 8
16 kap JB ff.
1
2013-11-19
Lagfart
∗ Registrering i fastighetsregistret av ägare till fastighet
∗ Varför så viktigt?
∗ Publicitetsprincipen
∗ Skattskyldigheten åvilar lagfaren ägare
∗ Stor betydelse sakrättsligt (motsv. besittning) men inte
obligationsrättsligt (JB 9:40)
∗ Förutsättning för att ansöka om nya inteckningar
2
2013-11-19
Lagfart, forts
1)
2)
3)
4)
Var sker ansökan och registrering?
Ansökan/handlingar? 20:5 JB
Tid för ansökan? 20:2 1 st JB
IM:s bedömning
•
•
•
5)
Rättslig bedömning av kända omständigheter
20 kap 6 § JB – avslagsgrunder
20 kap 7 § JB – vilandegrunder
Ansökan om vilande lagfart?
3
2013-11-19
Lagfartens sakrättsliga betydelse
∗ Borgenärsskyddet: säljarens eller köparens
borgenärer gör anspråk
∗ Omsättningsskyddet: (flera) köpare och/eller tidigare
ägare gör anspråk
4
2013-11-19
Borgenärsskyddet
∗ Sakrättsligt skydd uppnås vid kontraktstecknandet
∗ Två situationer
∗ Utmätning hos säljaren
∗ Utmätning hos köparen
- KL 3:3 i konkurs ingår all egendom som tillhör gäldenären
(men kan finnas återvinningsmöjligheter)
5
2013-11-19
Dold samäganderätt skyddad?
∗ Dold samäganderätt: ett ”osynligt ägande”
∗ Ex en sambo som flyttar in o gör förbättringsarbeten..
∗ NJA 1984 s. 772 sakrättsligt skydd för dold samägare
först när samäganderätten blivit ”öppen”, dvs
manifesterats i lagakraftvunnen dom/formell
överlåtelse
6
2013-11-19
Omsättningsskyddet
”Extinktiva fång” – där förvärvaren tar över
äganderätten från den ”rätte” ägaren
∗ Godtrosförvärvsreglerna 18 kap JB
∗ Hävdreglerna 16 kap JB
7
2013-11-19
Godtrosförvärv av fastighet
∗ Huvudregel – JB 18 kap 1 § JB
∗ Godtrosförvärv om
∗
∗
∗
∗
Det är frågan om förvärv genom överlåtelse
Lagfart är beviljad för säljaren
Köparen är i god tro, och
Omständighet som nämns i 18:3 ej föreligger
8
2013-11-19
JB 18:3 – stark ogiltighet
Lagfart och god tro skyddar inte vid
∗
∗
∗
∗
∗
∗
Förfalskning
Råntvång
Omyndighet
Psykisk sjukdom
Formfel
Avsaknad av makesamtycke (se ÄktB 7 kap)
9
2013-11-19
Dubbelöverlåtelse
∗ Ansökan om inskrivning och god tro ger skydd
∗ JB 17 kap 1-3 §§ JB
10
2013-11-19
18:4 ersättning från staten
∗ För den vars rätt släcks genom ett godtrosförvärv
∗ Staten övertar ersättningsanspråk rätte ägaren haft
mot skurken, 18:7 JB
11
2013-11-19
Hävd 16 kap JB
∗ Lagfart och med äganderättsanspråk innehaft
fastighet i 20 år
∗ Om innehav grundas på överlåtelse och ny innehavare
i god tro + beviljas lagfart hävd om innehaft med
äganderättsanspråk i 10 år.
12
2013-11-19
Äganderättsövergången
1)
Köpekontrakt upprättas
•
•
2)
Äganderätten övergår
Köparen får skydd mot säljarens borgenärer
Köpebrev upprättas
∗
∗
3)
Köpet blir definitivt
Säljaren kan ej längre häva pga utebliven betalning
Lagfart söks
∗
∗
Köparen blir behörig att ansöka om nya inteckningar
Köparen får skydd mot dubbelöverlåtelser
13
2013-11-19
Äganderättsövergången, forts
4) Lagfart beviljas
•
•
Sakrättsligt skydd uppnås vid godtrosförvärv
Köparen presumeras vara ägare vid utmätning
5) Hävd
•
•
•
Slutgiltiga skyddet
Ingen kan göra anspråk på bättre rätt till
fastigheten
10 – eller 20 årig hävd
14
2013-11-19
Sakrättsliga regler/nyttjanderätter
∗
∗
∗
∗
JB 7 kap 11 – 14 §§ JB
Rättighetens ställning vid övergång till ny ägare
Överlåtelse av fastigheten som belastats
Rättigheten skyddas
∗
∗
∗
∗
Om den är inskriven
Om förbehåll finns i kontraktet
Om köparen är i ond tro
Särskild regel vid hyra/arrende
∗ Skriftligt avtal och tillträde före överlåtelsen
15
2013-11-19
Nyttjanderätter, forts
∗ Ytterligare ett sakrättsligt regelsystem finns i 18 kap 1
§ 2 st JB
∗ Om ex servitut upplåts av någon som ej är rätt ägare
∗ Vilket skydd har rättighetsinnehavaren?
∗ God tro skyddar
16
2013-11-19
