Föreläsning
Fastighetsekonomiska
grundbegrepp och finansiering
Byggnadsekonomi
Fastighetsmarknaden
”Trög marknad”
• Varje komponent har
lång livslängd
• Litet tillskott varje år
<<1%
Förädlingsprocessen
ÄGARE
PRODUCENT
Resurser
Kostnader
ARBETE
KAPITAL
KUNNANDE
FASTIGHETS
FÖRVALTNING
UTRYMME
SERVICE
NYTTJARE
KONSUMENTER
Produkter
Intäkter
In- och utbetalningar
•
•
•
•
•
•
Hyra
Uppvärmning
Försäkringar
Administration
Fastighetsskötsel
Löpande underhåll
• Datakällor
– Intern redovisning
– Extern redovisning
– Offentlig statistik
(SCB)
– Konsultföretag (ex
REPAB)
Fastighetsekonomisk
analysmodell
Diagnos
Prognos
Återkoppling
Beslut
• Diagnos
– Beskrivning och utvärdering av
fastighetens betalningsflöden och
effektivitet fram till idag
• Prognos
– Plan som utvisar förväntade resurs
och betalningsflöden i framtiden
• Beslut
– Lönsamhetsbedömning och
utvärdering av övriga faktorer
Diagnos = Tillståndskontroll
Identifiering
Extern jämförelse
Intern jämförelse
Bra / önskvärt
Diagnos
Ekonomisk status idag
Baseras på historiska data
Årsvis bedömning
Metodikens + och +
-
• Systematisk
genomgång av fast.
Framtid
• Helhetsbild
• Översiktligt detaljerat
beslutsunderlag
• Datorstöd ger alt.
• Sammanfattande
nyckeltal
• Osäkerhet om resultat
• Osäkerhet om
värdering
• Grov
• Redovisnings /
budgetsystem ej
anpassat
• Fastighetsvis
bedömning
• DRIFT
– Åtgärder av kontinuerlig karaktär som krävs
för att använda byggnaden till avsett ändamål
• UNDERHÅLL
– Åtgärder för bibehålla eller återställa ett objekt
i brukbart skick
• KAPITALUTGIFTER
– Ersättning för lånade medel (=räntor)
– Värdeminskning / avskrivning
Driftnetto
• Vinstorienterat
– Maximera driftnettot
• Kostnadsorienterat
– Minimera kostnad för drift, underhåll
Finansiering
Byggnadsekonomi
Finansieringsbehov
Krediter ges till;
• Orsakas av;
• Nya fastigheter
• Nyproduktion, köp
av ny produktion
• Ombyggnad, köp,
omläggning av lån,
ökad belåning,
drift och underhåll
• Äldre fastigheter
Fastighetslån
Anskaffningsvärde
(Totalt kapital TK)
• Bottenlån, till ungefär 75% av
anskaffningskostnaden
(Långa löptider, ges vanligtvis
fastighetsinstitut t.ex Statshypotek)
• Topplån
(Korta löptider, ges av banker)
EK
Topplån
Bottenlån
75%
Hur långsiktigt minska
kapitalutgifter?
1. Skaffa sig en ränteuppfattning
2. Analysera räntekonstruktionerna
3. Sprida omsättningstidpunkterna
Grundläggande lånetyper
• Bundna lån
– Fast ränta
– Kan ej sägas upp under en bestämd tid
– Konvertering kan förekomma
• Obundna lån
– Räntan följer det allmänna ränteläget
Grundläggande
lånekonstruktioner
• Rakt lån
• Annuitetslån
• Serielån
Riskbedömning
• Objektet
– Panter
• Subjektet
– Soliditet
– Likviditet
Exempel
• Ett lån på 1000 kr, 10 års löptid och
10% ränta
• Beräkna kapitalutgifterna för ett:
– Rakt lån
– Annuitetslån
– Serielån
